Raisons pour lesquelles se recommande ce genre de
placements.--Conditions auxquelles ils sont sûrs et avantageux.--Des
précautions à prendre et des dangers à éviter.--De la part qu'il
convient de leur attribuer dans un patrimoine.
Un principe essentiel s'impose à tout capitaliste prudent. C'est de ne
prêter aucune somme d'argent avant de s'être assuré au préalable, non
seulement des garanties affectées à la créance, mais encore du
remboursement intégral des fonds dans un espace de temps limité. De ce
point de vue, on comprendra que les placements hypothécaires
apparaissent comme étant au plus haut degré recommandables, car ils
remplissent les deux conditions que nous venons d'énoncer. Ce genre de
placement était en grand honneur autrefois. Il mériterait d'être plus
souvent pratiqué à une époque d'insécurité pour les capitaux telle que
la nôtre.
Le gage immobilier, à la condition absolue qu'il soit choisi avec
discernement et en observant certaines règles que nous préciserons tout
à l'heure, est en effet d'une solidité sans pareille. Bien entendu, une
hypothèque sérieuse doit toujours, et sans exception, être une première
hypothèque. Toute autre n'est qu'une spéculation. De plus, le prêt ne
doit en aucun cas dépasser 50 p. 100 de la valeur vénale présumée de
l'immeuble affecté à la garantie, en sorte qu'il subsiste une marge
suffisante pour les dépréciations éventuelles et aussi pour les intérêts
impayés, frais d'expropriation et de poursuites, etc., s'il y a lieu.
L'usage est d'ailleurs d'évaluer ces frais à 20 p. 100 du capital
exposé, en sorte qu'une inscription hypothécaire totale de 120.000
francs doit être prise sur un immeuble d'une valeur d'au moins 200.000
francs pour sûreté d'une avance de 100.000 francs, lesquels sont seuls à
porter intérêt au profit du créancier, comme il va de soi.
En outre, et cette stipulation est de toute première importance, le
délai fixé pour le remboursement ne doit pas, en principe, quelle que
soit la tentation qu'éprouve un rentier d'assurer son repos pour une
longue durée, s'étendre au delà de dix années. Ce délai est d'ailleurs
celui qui est fixé par la loi elle-même pour le renouvellement des
inscriptions hypothécaires, et il n'est pas rare que les dispositions de
la loi, comme beaucoup d'usages et de moeurs, reposent sur des raisons
de bon sens et d'expérience. Il est néanmoins des capitalistes très
prudents qui préfèrent se tenir en deçà de cette limite extrême de dix
années et qui ne consentent que des prêts à terme plus court. Il
convient d'approuver leur prévoyance. Car il suffit souvent d'un espace
de temps très bref pour que des constructions vieillissent, pour que la
terre, dans une région donnée, se déprécie, et pour qu'un immeuble de
rapport urbain, situé dans un quartier dont la population vient à se
détourner pour des causes imprévues, ne trouve que difficilement des
locataires ou ne les trouve plus que dans une catégorie inférieure et
moyennant une forte réduction des loyers. Il suffit de se rappeler la
disgrâce du Palais-Royal, qui, après avoir été un des lieux les plus
fréquentés de Paris, a perdu sa vogue.
Les exemples et les chiffres cités par M. Pierre Caziot, inspecteur
général du Crédit foncier de France, dans son remarquable ouvrage, _la
Valeur de la terre en France_, sont extrêmement significatifs à cet
égard. Nous citerons quelques cas qui pourront fixer les idées.
Ainsi il n'est pas rare que des exploitations rurales aient perdu en
vingt ou vingt-cinq ans beaucoup plus de la moitié de leur valeur. M.
Pierre Caziot signale une ferme du pays de Caux réputée «excellente» et
qui, payée 300.000 francs en 1876, s'est vendue 105.000 francs seulement
en 1905. Très loin de là, et dans un autre pays renommé pour sa
fertilité, la Limagne, une propriété évaluée au prix de 180.000 francs
en 1879, a été achetée 43.500 francs en 1903. Dans la vallée de la
Garonne, un «domaine d'alluvions» qui, en 1884, avait été payé 360.000
francs, frais compris, par son propriétaire et passait pour valoir
réellement 320.000 francs, a été cédé pour 105.000 francs seulement en
1904, c'est-à-dire juste vingt ans plus tard. On voit que, dans ce cas,
qui n'est pas isolé, un créancier qui se fût reposé sur la règle de 50
p. 100 de garantie et qui eût consenti un prêt remboursable au bout de
vingt ans se serait lourdement trompé. Une personne qui, en 1884, eût
avancé au propriétaire de ce domaine 120.000 francs seulement, garantis
par une première hypothèque et remboursables en 1904, eût peut-être
pensé faire un placement des plus sérieux et dépourvu de risques. Dans
la réalité, cette personne eût été imprudente et se fût exposée à une
perte sensible, sinon même à une perte grave.
Aussi faut-il considérer que des prêts à court terme renforcent la
garantie du capital avancé pour la raison qu'ils permettent au prêteur
de suivre, pour ainsi dire pas à pas, la valeur de la propriété qui lui
sert de gage. De plus, il devient possible au prêteur, par la diversité
de ses placements hypothécaires, de se ménager des rentrées d'argent à
des dates successives et d'échelonner les remboursements en sorte qu'il
soit mis à même, mécaniquement, pour ainsi dire, de profiter des
occasions qui se présentent, et, en particulier, d'un relèvement du taux
de l'intérêt. La règle, ici, est la même que celle que nous poserons
pour les emprunts d'État, les obligations de chemins de fer ou leurs
succédanés. Représentez-vous la bonne fortune qui fût échue à un
capitaliste qui, durant la crise de 1913-1914, eût vu arriver à
expiration un prêt de 100.000 francs, consenti dix années plus tôt. Avec
100.000 francs, en 1904, il ne pouvait acheter, par exemple, que 215
obligations du chemin de fer du Nord. Avec la même somme en juin 1914,
il pouvait en acquérir 240. Deux mois plus tard, en pleine guerre
européenne, 100.000 francs liquides devenaient une fortune. Et, de
toutes façons, la situation du créancier eût été excellente, car à toute
demande de prolongation de délai ou de renouvellement de la part de son
débiteur, il lui eût été possible de relever l'intérêt porté par
l'obligation hypothécaire, vu la raréfaction des capitaux et la cherté
du loyer de l'argent, d'obtenir 5 p. 100 et même davantage, au lieu de 4
p. 100, taux courant au début du XXe siècle. Après la guerre, il est
probable que le taux de 5 1/2 p. 100, autorisé par la loi, se
maintiendra longtemps.
Enfin, il tombe sous le sens qu'un père de famille prévoyant et qui
calcule que, dans un certain nombre d'années, il devra doter une fille
ou pourvoir à l'établissement d'un fils, trouvera un avantage
considérable à placer son argent de telle sorte qu'il soit assuré, au
jour dit, de retrouver intacte et liquide la somme dont il pense avoir
besoin. Or, tandis qu'il est absolument impossible de prévoir, même par
approximation, cinq ou dix ans à l'avance, le cours des valeurs sur les
marchés financiers, le remboursement d'une obligation hypothécaire de
bonne qualité se fait au contraire à la date fixée, sans perte et sans
déception.
Ces deux avantages conjoints: sécurité du capital prêté, réapparition du
capital intact dans un délai rapproché, paraissent extrêmement
séduisants à beaucoup de capitalistes avisés qui, en outre, n'ignorent
pas que l'administration et la loi renforcent de toute leur autorité la
situation des créanciers hypothécaires.
Non seulement il y a des fonctionnaires spéciaux attachés à la
conservation des hypothèques, mais encore le Code civil contient tout un
«titre» qui en établit les règles avec une précision minutieuse. C'est
que notre système administratif et nos Codes ont été, il y a cent et
quelques années, l'oeuvre de la bourgeoisie française. En remplissant
leur mission de législateurs, les représentants du monde bourgeois
s'étaient tout naturellement appliqués à entourer la propriété de
garanties particulières. Et naturellement aussi ils s'étaient occupés de
la propriété sous les aspects qu'elle avait coutume de revêtir de leur
temps. Pénétrés de cette idée que les patrimoines étaient quelque chose
d'intangible et de sacré et que l'État devait mettre toutes ses forces
au service de la conservation des patrimoines, les rédacteurs du Code
civil ont accumulé les précautions autour de la propriété immobilière et
des hypothèques, qui constituaient l'élément essentiel des fortunes
privées au commencement du XIXe siècle. Notre Code civil est le Code
d'un pays où les terres et les maisons représentaient les principales
richesses, en ce sens que terres et maisons étaient les valeurs dans
lesquelles toute richesse tendait à se convertir. Lorsque, plus tard,
les valeurs mobilières eurent pris leur essor et commencé à jouir d'une
vogue presque universelle, il fallut, tant bien que mal, adapter nos
lois à ce nouvel état de choses. L'adaptation a été tellement
insuffisante que, de nos jours encore, le législateur se préoccupe de la
réviser chaque fois que le besoin de «protéger l'épargne» s'impose à la
suite de quelque scandale trop éclatant. D'ailleurs, on peut dire
qu'aucune des mesures que le législateur a prises en ce sens n'a eu
d'efficacité réelle. Quelquefois même ces mesures se sont retournées
contre les intentions de leurs auteurs: témoin l'obligation, pour les
sociétés qui font appel au crédit public, de publier leur bilan et un
certain nombre d'autres renseignements au _Journal officiel_, insertions
dont les émetteurs malhonnêtes se servent ensuite auprès de la masse des
naïfs comme d'une estampille de l'État.
Au contraire, les précautions qui sont prises pour la protection du
créancier hypothécaire ne laissent place à aucun doute. Tous les
articles du Code civil qui y ont trait sont d'une perfection digne de
servir de modèle. Et cela même constitue une garantie qui n'est pas à
dédaigner.
Au point de vue fiscal, les créanciers hypothécaires ont été jusqu'à
présent relativement ménagés: cela dit au point de vue du créancier,
s'entend, car le débiteur, pour sa part, a des droits d'enregistrement
très lourds à acquitter. En tout cas, le créancier hypothécaire avait
touché, jusqu'à hier, ses intérêts nets de tout impôt. La taxe de 5 p.
100 en est retranchée depuis la mise en vigueur de l'impôt cédulaire sur
les diverses sources de revenus. Toutefois, il est permis de considérer
que le «tour de vis», en ce qui concerne cette «cédule», sera modéré,
sinon retenu par le souci, très apparent dans le Parlement français, de
ne pas mécontenter trop vivement le monde rural. En effet, toute
taxation aura pour effet de rendre plus exigeants les détenteurs de
capitaux qui ont tendance à se dédommager sur l'emprunteur. Or les
petits propriétaires, dans nos campagnes, recourent fréquemment aux
emprunts hypothécaires pour se procurer les fonds nécessaires à la mise
en valeur ou au développement de leur exploitation. Il arrive même que
des cultivateurs hypothèquent la terre qu'ils possèdent afin d'en
acquérir une autre à laquelle, par leur labeur, ils réussissent à faire
produire plus que l'intérêt de la somme qu'ils ont empruntée. Les
populations agricoles forment une clientèle électorale dont les voeux
sont très écoutés. Il paraît donc assez probable, pour ces raisons, que
le revenu des créances hypothécaires a chance, pendant assez longtemps,
d'être moins frappé que le revenu des valeurs mobilières.
La meilleure preuve du caractère avantageux des placements hypothécaires
réside dans le fait que les établissements connus sous le nom de
«Crédits fonciers» n'exercent pas une autre industrie que celle qui
consiste à placer sur hypothèques les sommes qu'ils empruntent au
public, leur bénéfice étant constitué par la différence entre l'intérêt
qu'ils reçoivent de leurs débiteurs d'une part, et l'intérêt qu'ils
payent à leurs propres obligataires de l'autre. Il est donc clair que le
capitaliste trouve avantage à pratiquer directement l'opération qu'il
fait par personne interposée en achetant les obligations d'une société
de Crédit foncier.
Seulement il va sans dire que le capitaliste doit suppléer par un
redoublement d'attention et de prudence aux services d'information que
possèdent de grands établissements supérieurement outillés. Il est on ne
peut plus dangereux de prêter de l'argent, même en première hypothèque,
sur un immeuble quelconque, si l'on ne s'est pas assuré par soi-même de
la valeur et du rendement de cet immeuble. Il importe de ne pas se
laisser éblouir par les mots de «première hypothèque». Les capitalistes
qui succombent à la tentation de placer de l'argent sur des propriétés
lointaines et qu'ils n'ont jamais vues s'exposent à de fâcheuses
mésaventures.
Il est particulièrement périlleux d'accepter pour gage des propriétés de
plaisance, châteaux, parcs, etc. qui n'ont, en somme, d'autre valeur que
leur attrait aux yeux d'un nombre limité de personnes, et qui
représentent des charges plutôt qu'un rapport. A éviter encore (sauf
exceptions légitimées par la connaissance approfondie de cas
particuliers) les constructions destinées à l'industrie. Il est souvent
arrivé qu'un prêteur téméraire se réveillât un matin nanti d'un château
ou bien d'une manufacture abandonnée par le manufacturier en faillite,
et se trouvât bien en peine de tirer parti de son gage. Aussi les
statuts du Crédit foncier de France qui, d'une façon générale, éliminent
toute cette catégorie d'immeubles de ceux sur lesquels peuvent être
consenties des avances, doivent-ils servir de guide à cet égard. Il n'en
arrive pas moins au Crédit foncier lui-même d'éprouver des surprises et
des pertes. En 1914, on a dû mettre en vente à sa requête un des plus
grands hôtels de Trouville, maison naguère très achalandée et qui, en
outre, comportait 4.000 mètres de terrain dans le plus bel emplacement
d'une plage à la mode. La concurrence, surgie à l'improviste, d'une
plage voisine, ayant causé un tort considérable à Trouville, la marge de
garantie, jugée quelques années auparavant plus que suffisante par le
Crédit foncier, s'est trouvée réduite à tel point que cet établissement
a eu lieu de concevoir de fortes craintes pour sa créance. Il y a là une
indication à retenir pour le capitaliste judicieux et prudent, qui sera
toujours sage d'éviter de s'engager dans les affaires qui reposent sur
l'exploitation d'une vogue ou d'un plaisir. D'une année à l'autre, un
simple caprice du public suffit à ruiner une station thermale, un
casino, un théâtre, etc. Les exemples sont innombrables et chacun en
retrouverait sans peine dans sa mémoire de très frappants.
Les hypothèques sur les maisons de rapport et sur les terres cultivées
sont donc les seules qui se recommandent. Encore faut-il, dans ces cas
mêmes, choisir avec soin et se conformer aux observations que nous avons
formulées plus haut pour l'acquisition de ces deux sortes de propriétés.
Il est tout à fait déraisonnable de prendre pour gage des terres situées
dans une région en pleine décadence agricole et qui n'a pas ou n'a que
peu de chances de se relever. Il est téméraire également d'avancer de
l'argent sur les vignobles, lesquels sont particulièrement sujets à des
crises graves.
Il n'est pas très rare d'ailleurs que, dans les provinces, les notaires,
qui servent d'intermédiaires entre le créancier et le débiteur et pour
qui ces opérations représentent une part très appréciable de leur
activité, ajoutent leur garantie personnelle à la garantie hypothécaire
qu'ils ont négociée. Il n'est pas rare non plus qu'ils se chargent de
tous les recouvrements. Lorsque le notaire est une personne solvable,
éprouvée, et qui mérite notoirement confiance, le capitaliste peut, à la
rigueur, se dispenser de s'assurer par lui-même de la solidité de son
gage. Ce cas se présente surtout dans les campagnes ou l'on a l'avantage
de connaître de plus près que dans les villes les personnes et les
situations de fortune. Ajoutons qu'un inconvénient des placements
hypothécaires est que le paiement des arrérages ne se fait pas toujours
avec la régularité absolue à laquelle est accoutumé le porteur de bonnes
valeurs mobilières. Il est même d'usage, dans certaines régions rurales
de la France, qu'un délai de trois mois soit accordé au débiteur. Mais,
bien entendu, l'argent prêté porte intérêt jusqu'au jour où le
remboursement intégral est effectué, sans quoi la tolérance précitée
deviendrait un cadeau pur et simple accordé au débiteur.
Ces observations faites, nous ne pouvons que répéter notre opinion sur
les placements hypothécaires, qui sont éminemment propres, dans une
période de trouble pour les capitaux comme celle qui vient de s'ouvrir,
à apporter aux fortunes privées un précieux élément de stabilité. Un
capitaliste qui placerait le cinquième environ de sa fortune en
hypothèques de premier rang, sur des gages solides, judicieusement
choisis, aurait chance de faire un très bon calcul et de s'en féliciter
dans l'avenir. Nous pouvons ajouter, pour l'édification du lecteur, que
nous connaissons des personnes qui sont mêlées de près, en raison de
leur profession, aux affaires de la Bourse et qui n'en placent pas
moins, de la manière que nous venons de définir, une notable fraction de
leur avoir. Il y a là, nous semble-t-il, une indication à retenir et à
utiliser.
Nous savons qu'on reproche à ce genre de placement l'immobilisation de
capital qu'il entraîne, ainsi que la difficulté de céder et de négocier
les obligations hypothécaires. Les transferts sont certes possibles,
mais ils sont coûteux: 4 p. 100 du capital environ. C'est pourquoi l'on
a dit que le créancier était «rivé à l'hypothèque». N'est-il pas rivé
bien autrement, le porteur de valeurs mobilières qui ont baissé de 20,
30 ou 50 p. 100, sinon davantage, qui ne trouvent plus d'acheteurs en
Bourse et ne sont plus cotées ou n'offrent plus que des cours fictifs?
L'immobilisation des capitaux par le prêt hypothécaire n'est pas niable.
Mais, sans compter que la question ne se pose pas pour les personnes qui
vivent de leurs revenus, l'inconvénient peut être notablement atténué
par le système qui consiste à fractionner les placements. Ce système,
comme nous l'avons montré, permet au prêteur d'échelonner les
remboursements et de se ménager des rentrées successives de capital
liquide. Quant à l'objection tirée de la peine qu'il faut se donner pour
trouver de bons gages immobiliers, dépourvus de vices cachés, nous
demandons si elle ne s'applique pas à l'acquisition des valeurs
mobilières et dans des conditions infiniment pires d'obscurité et de
tâtonnement.